这个临广板块,广州客扎堆,但投资真要擦亮

　　上个月，里水一口气卖了3块地，收金近37亿。最高楼面价顶到1.75万/㎡，由龙光斩获。这些地都不在金沙洲地界内，基本在里水大道上，你们觉得这楼面价算高吗？跟3年半前，板块诞生的DW相比，显然不高。在年12月底，深业通过摇号艰难抢到这块地，彼时楼面价元/㎡。似乎比龙光地块的元/㎡低，然而深业块地容积率是3，龙光地块的容积率才2.2。自打深业拿地后，悲情的一幕幕也随之而来。3年多过去了，里水大道上的楼面价不涨反跌，足见当初该板块是被严重高估了。沉寂了近3年，深业旗山雅苑才低调面市。去年11月首开带装修才卖1.9-2.1万/㎡，堪称“扶贫式”卖楼。当日拿地有多风光，如今卖楼就有多悲情。印象中，那次以后，深业就再也没在佛山拿过地了，大概是伤透心了吧。过去半年多，在广佛行情轮动升温下，里水大道上的房价，迎来稳步涨幅，小碎步跟着金沙洲的节奏。我们的调研里，也不止一次注意到，在里水的楼盘眼里，里水就分两个板块：金沙洲+和顺。是的，里水大道上的盘，也在大打金沙洲的牌。虽然同样的三房总价，里水大道和金沙洲至少保持了一台高配宝马5系的差价；但实际上两个大板块的客群所在区域，几乎大同小异--都依赖广州白云、越秀、荔湾等地批发市场的从业者。为了跟金沙洲加以区分，我们习惯称呼里水大道为“泛金沙洲”板块。此前，楼思聪写过该板块走心的买房指南：来自大沥土著的“泛金沙洲”买房指南！近日，我们又踏足里水大道，探了探刚上的新盘--美的东樾湾，和1km外的碧桂园云樾金沙。美的东樾湾项目位于里水大道东北侧，一河之隔便是金沙洲，是美的于去年10月以楼面价约元/㎡拿下，联合招商及颐安共同开发，当初这三家可是一块拿地的。占地约7.4万㎡，总建面约18.2万㎡，共规划建12栋住宅，楼高均为28层，西侧将配建一所12班的幼儿园，西北侧将建公交站。项目预计首推1/2/11/12座，均为2梯6户，其中11/12座可实现东南向望江。首推面积涵盖85-㎡带装修三四房，吹风价未定，目前已在项目旁开放外展点，预计最快8月份开售楼部。小区楼栋规划呈围合式布局，园林内也配有泳池、跑到、儿童玩乐区等基础设施。日后会建成约㎡的文化活动中心，规划有㎡农贸市场，未来楼下就能满足90%的日常生活所需。据了解，此次美的东樾湾的交付标准沿用了其5M智能系统这类美的标配。目前曝光85/㎡户型图，产品着实有点惊艳。司机在踩盘的时候瞄到了一眼带尺寸的版本，其中85㎡餐客厅开间长达3.8米，放眼佛山也是凤毛麟角的存在。厨房为U型设计，主卧带套房设计，不过其他空间的大小要等实体板房出来才好判断。目测可能因为大开间的缘故，次卧被压缩了。㎡竖厅四房也比较惊艳，市面上大多同面积段都是做了横厅，这里还做出了一个大阳台，没标尺寸，不好判断长度。如果能做双阳台就更好了，但这个面积段做到了四房竖厅，还是可以吊打大部分限购区的盘。碧桂园云樾金沙项目在美的东樾湾北侧1km，处在被里水大道、佛山一环、沈海高速的包围圈里。

由2宗地块组成，中间隔着路，其中一宗占地约6.4万㎡，正常70年产权。而另一宗占地约1.8万㎡，还有40多年产权。

共规划15栋住宅+1栋商业+一所幼儿园组成，住宅结构基本上是碧桂园特色的2梯6户塔楼设计。

目前主推A地块3/4/12座以及B地块的1座，面积为89-㎡带装修三四房，报价1.9-2.6万/㎡，其中12座楼王南向户型报3万/㎡。

这个价格也挺有意思的，根据我的经验，如果投资选楼王，以后卖二手必哭无疑。

项目大多基础设施都集中在A区，B区仅有3栋住宅+一个商业组成，楼下几乎没小区花园。

另外销售强调住宅跟商业是分开管理的，不知道碧桂园能否打个包票。

A区楼栋呈围合式布局，中心园林也分了几个区域组成，配备有泳池、儿童玩乐区、业主会客厅等基础设施。

该项目的户型格局非常传统，是市面雷同率超高的三四房格局，没啥看点，各位老铁自行分解。

87/97㎡竖厅三房

▲左右滑动

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